在过去10年，最成功的投资不在资本市场，而在于房地产，只要买房的就是人生赢家。无论买的是市区老破小，还是郊区远大新，无论是一二线，甚至是三四线，最终房价都大涨。不管媒体多么“妖魔化”房地产，我们必须看到：中国城市化进程方兴未艾，房地产行业依然存在巨大的“结构性机遇”。对于普通人来说，掌握一定的房产投资理念和技巧，构建以房产（房贷）为核心的资产包，是应对通胀、实现财富增值的重要途径。
当然，我们应该认识到:随着中国经济、社会，特别是政治层面发生的深刻变化，我们即将告别的是一个闭着眼睛买房都能赚钱“野蛮生长”时代，告别的是靠胆量和杠杆赚钱的1.0时代，而未来将是靠节奏和格局赚钱的2.0时代！
结合个人理解和思考，在当前的楼市的环境下，给投资者十条建议。
一、回归中心（中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，二线以下原则上只抛不买）
中心城市，既有区域中心，也有全国中心。比如，北京这样的城市，我们认为它既是区域中心，更是全国中心。上海、深圳也是，它们的存在某种意义上超越了区域中心的概念。从中长期投资价值看，我认为排名前十的城市是：北京，上海，深圳，广州，杭州，南京，厦门、成都，武汉，郑州。其他一些城市，比如，天津、重庆、合肥、石家庄、西安也都不错，但相比上面这些城市要差一些。
中心地段，有必要系统论述。一个城市的房产价值，除了地段价值外，还有五大要素：商业、产业、交通、教育、医疗。这五大要素是判断和预测房产未来价值的指标。但是，很多人对地段和中心地段的理解是片面的。首先，城市是分单中心和多中心的，比如，北京现在和未来一定是多中心发展的，你买房置业，把天安门看作北京的中心地段，这是非常片面的。有的城市是单中心的，比如，天津。目前看，一线城市以外的绝大多数省会城市虽然有不同板块之说，但就城市功能定位看，都是“单中心（单核）”城市。那么，如何确定“中心地段”呢？标准是看核心商圈，现代城市“商圈”更能体现城市的价值，比如北京，国贸、望京、金融街、中关村以及未来的通州副中心等，它们都是北京的核心商圈，因此，它们都可以看作是“中心地段”。
二、长持为策（拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑7年以上，7年也是经济小周期）
在楼市方面，应该坚决拥护中央，反对炒房，同时也真心希望大家不要抱着“一夜暴富”的心态去买房，这本质上是“赌徒心态”。大家去买房，是站在优化家庭资产配置、抵御通胀和寻求稳定的保值增值方式的角度，而不要把买房置业当做“发财致富”或是“实现阶层跨越”的法宝。希望大家:告别惯性思维，用过去的经验解读新时代的现象；告别炒房思维，从短期逐利步入长期财富管理。用稳健、长期、价值的眼光去看待房产投资。
三、配置优化（拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税的“盘剥”）
种种迹象表明:高层“硬推”房产税的决心很难改变，出台房产税似乎也只是时间问题。不管怎样，对于持有多套房产的家庭，适时优化不动产配置，这是一种正确的财产思路。应对房地产税当然不是主要原因，而是中国房地产即将告别“普涨”行情，未来十年，以“结构性行情”和“城市及区域板块轮动”为主，换言之，整合资产配置，让我们要拥抱那些流动性好、潜力大的核心资产。如何配置优化？可以从宏观、中观和微观三个层面进行分析。
（一）宏观层面。一是城市优化，即：二线向一线优化；普通二线向省会优化；西部城市向中东部城市优化；行政级别较低的城市向级别较高的城市优化；三四线城市向核心城市都市圈优化等；二是金融优化。如何使用你的贷款，特别是“处女贷”；如果使用杠杆，商业贷款和公积金贷款如何匹配；如何储备信用和消费贷款；如何把短期贷款置换成长期贷款等等，总之，要使得家庭的财务结构相对平稳、风险可控，同时又不至于太过保守，不敢负债。
（二）中观层面。主要是房产持有组合。具体一些原则比如：一是一线为主，城市适度分散；二是大面积低单价房向中心地段小面积高单价产品优化；三是商住产品、住宅产品的配比优化；四是租金回报率高低产品的配比优化等等。总之，持有的房产组合，应该从“数量”向“质量”转变。
（三）微观层面。重点谈一谈北京的市场，哪些房产是应该回避或是应该进行“优化”的，哪些产品是可以重点选择的，简言之，回避“硬伤房”，优化成“潜力房”，“硬伤房”不仅价格低，更主要问题是在“弱市”中流动性极差。
永丰乐城售楼部曾经针对北京市场，分别总结了：十种应回避的“硬伤房”和十种不可错过的“潜力房”，希望对大家有所帮助。
1、十种十种应回避的“硬伤房”
（1）非学区老破小（35年房龄以上）；
（2）品质一般的大户型学区房（价高品低）；
（3）商业区的大开间（无居住氛围）；
（4）顶层（尤其是2000年以前的房子）；
（5）四层以上的无电梯老房；
（6）远郊区非次新房（15年楼龄以上）；
（7）远郊区1居室户型；
（8）朝西、朝北以及户型“奇葩”的房子；
（9）靠近厌恶设施房（高架、高压线等）；
（10）经适房、回迁安置房等低品保障房。
2、十种不可错过的“潜力房”
（1）ZF限价下与二手“倒挂”的新盘（如昆仑域、万橡府等）；
（2）本轮回调较大的“超跌盘”（对标2016年930或317回调20%+）；
（3）教改利好和学区整合推动的学区房（如:广外、陶白等）；
（4）重点发展区位的“竞限房”（如:永丰、黄村等）；
（5）东西城核心区价值低估板块的房（如:永外板块等）；
（6）北京重点培育的商圈辐射区的品质房（如:望京、丽泽、国贸等）；
（7）短期（1年内）有确定性棚户区拆迁改造计划的区域房（棚改不等于拆迁）；
（8）通州副中心的“双低”（低总、低单）板块的次新房（如:潞苑板块等）；
（9）受益于区域规划的高品质、稀缺性新房（如:孙河板块、河西板块）；
（10）二机场辐射、京雄立体交通带动区域品质房（机场线、京雄高速、京雄轻轨等）。
